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Par Jean Jacques Lagardère.

La généalogie immobilière ou foncière, c’est à dire la recherche de l’origine et de l’histoire d’une maison ou d’un terrain peut s’avérer tout aussi enrichissante et passionnante que celle de vos ancêtres.  
Vous êtes propriétaire de votre bien ? Vous vous intéressez à son histoire ?
Voilà comment faire...

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Un premier point de départ est l’acte de vente de la maison ou du terrain. Dans la rubrique « Origine de propriété », vous trouverez le nom du propriétaire précédent le propriétaire à qui vous avez acheté. En général, l’acte a été transcrit aux Hypothèques et la référence hypothécaire est mentionnée. De plus, les actes mentionnent le numéro de parcelle de la maison. Aussi, si cet acte est antérieur à la date de rénovation du cadastre, vous pourrez continuer la recherche en consultant le cadastre dit napoléonien pour faire une généalogie de la parcelle qui vous permettra de remonter jusqu’au début du cadastre au XIXème siècle.
Une autre possibilité consiste à rechercher les propriétaires dans le cadastre dit napoléonien à partir de sa constitution. Pour cela, il faut d’abord connaître le numéro de parcelle ancien qui ne correspond pas à celui d’aujourd’hui. Il faudra alors faire une comparaison entre les deux plans pour retrouver le numéro. Ensuite, une recherche dans l’état de section puis dans les matrices vous permettra de reconstituer la généalogie de la parcelle.
Vous pouvez aussi faire une recherche directement dans le fonds des hypothèques mais il faut que vous connaissiez un nom de propriétaire avant 1956 (ainsi que ses date et lieu de naissance). Ainsi, vous aurez accès aux actes notariés directement.

Pour une recherche sur l’origine et les mutations d’une propriété antérieures à la création du cadastre, il faut se reporter :

  • aux registres terriers, pour les périodes allant du XIIIe au XVIIIe siècle (registre foncier contenant l’indication des terres relevant d’une seigneurie, ainsi que les droits et redevances attachés à chacune d’elles), Série E, série G Biens ecclésiastiques (Clergé séculier) et série H Biens ecclésiastiques (Clergé régulier)
  • aux minutes notariales, à partir du XVe siècle, sous-série 3 E
  • aux registres du contrôle des actes, sous-série 2 C de 1693 à 1791, et sous-série 3 Q de 1791 à 1940.


A - L'ENREGISTREMENT

Sous série 3 Q et série W

Les bureaux de l’Enregistrement dépendent de l’administration fiscale. Ils sont les héritiers des bureaux du contrôle des actes des notaires (créé en 1693) et du contrôle des actes sous seing privé (créé en 1705).

Connaître les propriétaires avant le XIXème suppose de faire une recherche dans l’Enregistrement en consultant les tables des acquéreurs et des vendeurs. Vous pouvez aussi essayer d’obtenir des informations en consultant les livres terriers ou "cadastres" conservés dans les archives communales.
Les archives de l'Enregistrement se composent de plusieurs types de documents répertoriant, selon les bureaux, les actes civils publics, les actes sous-seing privé, les actes administratifs et judiciaires. Pour retracer l'histoire d'un bien immobilier vous pourrez consulter utilement :

  • registres de recettes, bordereaux des actes déposés et extraits
  • déclarations de mutations par décès
  • tables des acquéreurs
  • tables des vendeurs
  • tables des baux
  • tables des donations éventuelles
  • tables des partages
  • tables des copartages
  • répertoires généraux
  • copies d'actes sous-seing privé
La déclaration de succesion

L’acte le plus intéressant pour le généalogiste est la « déclaration de mutation par décès » devenue par la suite « déclaration de succession ».
La déclaration de succession indique le nom de la personne décédée ou déclarée  absente, la date et le lieu de décès, l’inventaire de ses biens ainsi que la liste et adresse de ses héritiers (vivants ou ayant-droits des héritiers décédés), ainsi que d’éventuelles observations (par exemple : existence d’un contrat de mariage, d’un testament, avec mention de la date de l’acte et du nom du notaire… ).
On accède à la déclaration de succession par les tables de successions et absences.

Recherche dans les tables de successions et absences
  • Relever la date et le lieu de décès du défunt
  • Identifier le bureau d’enregistrement dont dépendait la commune du domicile du défunt ou la commune où il était propriétaire. Ce n’est pas toujours la commune où il est décédée.
  • Consulter la table alphabétique du bureau d’enregistrement concerné correspondant à l’année du décès (la déclaration s’effectue en général dans les 6 mois au bureau dont dépend la commune où le défunt avait le centre de ses activités.)
Avant 1825 1825 -1969
Table des décès
Tables des successions
Table de successions et absences
A consulter en salle de lecture aux Archives départementales. A consulter en salle de lecture aux Archives départementales


Délai de communication au public : 50 ans à partir de la date la plus récente de la table

Les tables de successions et absences sont alphabétiques (première lettre du patronyme et ordre chronologique des actes). Elles fournissent, avec des variations selon la période, des informations sur la personne décédée ou absente (nom, prénom, âge, profession, domicile, date du décès), ses héritiers (nom, prénom, profession, domicile), ses biens (détail et localisation, valeur), la date de déclaration et du paiement des droits, ainsi que d’éventuelles observations.
Elles renvoient selon les cas aux registres de déclarations de mutations par décès, aux registres des  actes civils publics ou au compte du défunt inscrit dans le « Répertoire général des enregistrements et déclarations pour servir à la recherche des droits celés » qui indique l’ensemble des actes au nom d’une même personne.
L’ensemble de ces documents provenant de l’administration de l’Enregistrement est conservé aux Archives départementales dans la sous-série 3 Q et dans la série W.

 

B - LE CADASTRE

Pour chaque commune, la documentation cadastrale comprend trois documents principaux : le  plan cadastral, les états de section et la matrice cadastrale.
L'état de section va ainsi vous donner le nom du "premier" propriétaire en 1809 -création du cadastre- avec référence à un "folio" (ou numéro de compte), à la matrice cadastrale. Vous prenez alors la matrice, où vous allez retrouver ce premier propriétaire dans la liste alphabétique des noms qui se trouve généralement en tête de matrice. Attention, les noms des "premiers propriétaires", c'est à dire ceux figurant lors de la création du cadastre, sont habituellement dans l'ordre alphabétique. Par contre, et très logiquement, les propriétaires apparus ultérieurement, au fur et à mesure qu'ils achetaient ou héritaient dans la commune, sont inscrits à la suite, dans l'ordre chronologique de leur apparition dans la commune. Allez à la page du premier propriétaire de votre maison. Là, la matrice vous confirme le numéro de parcelle et la surface. Important à contrôler, pour vérifier qu'il n'y a pas erreur de page. (Au fil de vos recherches, numéro et surface doivent rester identiques. Si la surface diminue, et si le numéro est suivi de la lettre "p", (pour "partie", cela signifie qu'il y a eu morcellement de la propriété, et vous permet ensuite de suivre chaque "branche" de l'immeuble). Deux colonnes sont importantes dans cette matrice, ce sont les colonnes "date d'entrée" et "date de sortie".
Pour le premier propriétaire, la "date d'entrée" sera celle de l'élaboration du cadastre, même si ça fait 15 ans qu'il en est propriétaire. La date de sortie, par exemple "1838", vous permet de savoir que l'immeuble a été muté fiscalement au 1er janvier 1838 au compte d'un autre propriétaire (N'oubliez pas que le cadastre est un document essentiellement "fiscal", pour percevoir l'impôt foncier). Cela signifie qu'il y a eu un acte de mutation (vente ou donation, etc. …), en règle générale entre septembre 1836 et septembre 1837).
Si l'acte a été signé en septembre 1836, il a fallu le temps que le notaire le transmette aux Hypothèques, que les formalités de toutes sortes se fassent, etc. …, et la mise à jour au 1er janvier 1837 n'a pas été possible. Vous ne la trouverez donc portée que pour 1838. A coté de la date "d'entrée ou de sortie, vous allez trouver une rubrique "compte d'où est tirée la parcelle" (non renseigné pour le "premier" propriétaire) et "compte où a été portée la parcelle", sous-entendu "lors de sa sortie de ce compte". Vous allez voir la page correspondante et vous avez le nom du propriétaire suivant. Là, vous vérifiez que vous retrouvez bien votre parcelle avec sa surface, qu'elle a bien été tirée du compte précédent, et vous regardez le compte auquel elle a été mutée. Etc. … jusqu'à ce que vous arriviez à ce qu'on appelle les "matrices noires", des documents refaits suite à une instruction ministérielle de 1911, car les matrices napoléoniennes commençaient à fatiguer. Ces matrices noires, toujours manuscrites et de grand format, sont reconnaissables, car l'écriture y est plus moderne que sur les plus anciennes. Elles ont en général remplacé les précédentes dans le courant de l'année 1913, mais cela peut peut-être varier selon les départements. Donc, lorsque vous arrivez enfin à un propriétaire pour lequel vous voyez une date de sortie "1913", il y a de forte chance pour que ce ne soit pas une vente courant 1911 ou 1912, mais un simple transfert de la vieille matrice à la "matrice noire". Vous prenez alors la table alphabétique de votre matrice noire, et vous retrouvez votre propriétaire. Vous continuez ensuite dans cette matrice comme précédemment, jusque dans les années 1970.
Après, ça se complique (c'est paradoxal mais c'est comme çà). Il est beaucoup plus difficile de suivre les mutations récentes, car la "troisième génération de matrices", modernes, imprimées à l'ordinateur, présente des feuillets amovibles, qui sont annulés et sortis de la reliure lorsque le propriétaire n'a plus rien dans la commune.  Si les "états de section" ont disparu, (ça arrive) il n'y a plus qu'à feuilleter les matrices page par page jusqu'à tomber sur la bonne parcelle.
Et avant le cadastre napoléonien? C'est une autre affaire : actes notariés, registres des hypothèques et beaucoup de patience, car les actes n'indiquent quasiment jamais une origine de propriété. il faut donc fouiller au hasard, donc de la manière la plus exhaustive possible, pour justement ne rien laisser au hasard.
Sur la matrice, le nom du propriétaire peut apparaître rayé, avec en dessous un ou plusieurs autres noms, rayés sauf le dernier nom. En voici l'explication :  lorsque une seule parcelle est vendue, elle est portée à un nouveau folio, les autres parcelles ne bougeant pas de leur folio d'origine - mais lorsque le propriétaire meurt, ou lorsqu'il vend tout en bloc, il est plus facile de rayer son nom, et de mettre dessous le nom du nouveau- avec en général son année d'entrée à coté. Ca veut simplement dire qu'il n'y a pas eu morcellement, et que la propriété s'est vendue entière. Il faut donc comparer, pour chaque parcelle, les années d'entrée et de sortie du folio : par exemple :

  • A 834 entrée en 1810, sortie en 1858
  • A 835, entrée en 1810, sortie en 1875

Et suivre les différents mouvements de propriétaires :

  • Dupont (1810)
  • Durand (1834)
  • Martin (1852)
  • Petit (1865)
  • Legrand (1884)

par exemple, pour en déduire que Dupont a vendu la A834 en 1858, et que c'est Durand qui a vendu la A835 en 1875.
Attention, ce n'est pas "en 1875", mais "fiscalement muté au 1er janvier 1875", ce qui signifie que la vente date de fin 1873 ou courant 1874.

Vous cherchez l'existence légale d’une construction, notamment une maison d’habitation
Après 1945 :

  • Un permis de construire a dû être déposé en mairie.

Avant 1945 :

  • Un acte notarié doit indiquer que la construction faisait usage d’habitation.
  • Une recherche cadastrale permet de savoir si les propriétaires payaient l’impôt foncier pour une construction à usage d’habitation.

Vous cherchez l'existence d'une servitude sur un terrain
Seul un acte notarié peut prouver l’existence d’une servitude sur un terrain.
Le cadastre en soi ne vous donnera aucune information sur une servitude de passage par exemple. Il permet seulement de repérer les dates approximatives des mutations d’un propriétaire à un autre.
Afin de pouvoir retrouver un acte mentionnant la servitude, vous pouvez, à partir de votre acte actuel, remonter dans le temps en lisant attentivement la partie qui concerne les origines de propriété. Normalement, les références des actes précédents y figurent. Vous pourrez en lisant les actes précédents retrouver les mentions qui concernent les servitudes.

 

C - LES ARCHIVES NOTARIALES

Sous série 3 E
L’acte notarié permet d’identifier les propriétaires successifs et les dates de mutation d’un bâtiment, qu’il s’agisse d’une mutation à la suite d’un décès, d’une vente ou d’un partage. La mutation, dans le langage juridique, correspond à la transmission de propriété d’un bien. Ainsi, la recherche dans les archives consiste à remonter dans le temps, d’acte en acte.
La recherche aux Archives départementales débute en théorie avec les actes notariés de plus de  75 ans, les actes les plus récents étant encore en possession des notaires. Afin de respecter la vie privée des gens, le Code du patrimoine (art. L. 213-2) interdit la communication au public des actes notariés de moins de 75 ans.

Par contre, en vous adressant à la conservation des hypothèques vous pourrez avoir la copie de tous les actes notariés publiés, même ceux publiés le jour même du dépôt de votre demande.

Pour trouver les fonds qui se rapportent à votre recherche, vous devez utiliser la base de données «Archives notariales » et en complément les instruments de recherche par fonds.
Le formulaire de recherche vous permet de trouver les cotes (références du fonds versé) soit pour un notaire donné, soit pour une commune. Les cotes commencent par 3 E et sont suivies d’un numéro qui correspond au versement.

Même si les notaires ont l'obligation de verser aux archives départementales leurs archives de plus de 75 ans, tous ne le font pas et il n'est pas rare de trouver des études, surtout rurales, dont les archives remontent à la fin du 19ème siècle.

On trouve :
1°) Les répertoires : un par an, tenu au jour le jour, ou on résume en quelques lignes chaque acte :
Exemple :

Date Numéro Nature Contenu
18 janvier 1970 63 Vente Par les époux MARTIN aux époux SIMON. Maison d'habitation et terrain autour à Eysines  BZ N°518 pour 8a 30ca. Prix 500.000 F, payé comptant et quittancé.


2°) Les minutes (originaux des actes).

Si on connaît le notaire mais pas la date de l'acte, il faut commencer par le rechercher sur le répertoire, et ensuite on se procure soit la minute si elle est aux archives départementales, ou la copie déposée à la conservation des hypothèques, ou aux archives Il peut y avoir quelques cas particuliers que vous ne trouverez pas en sous série 3 E, savoir :

  • série J (archives privées) en cherchant plus particulièrement les archives de la seigneurie dont pouvait dépendre votre maison avant 1789 ;
  • série Q  (biens nationaux ) si la propriété appartenait avant la Révolution à un établissement religieux ("biens de première origine") où à un émigré ("biens de seconde origine") ;
  • série N  pour un bien ayant appartenu au Département;
  • séries  O et E-dépôt  pour un bien ayant appartenu à une commune;
  • séries G, H et J  pour un bien ayant appartenu au clergé.

 

D - LA PUBLICITE FONCIERE, LES DIVERS DOCUMENTS

La Conservation des hypothèques est une institution administrative. Créée en 1799, elle est chargée d'assurer le service public de la publicité foncière. Elle a également une activité fiscale. Sa mission de publicité foncière passe par la tenue d'un registre officiel des propriétés immobilières, des actes authentiques concernant les immeubles ainsi que de certains droits qui y sont attachés, comme les hypothèques, et par la transmission de ces informations aux particuliers. Sa mission fiscale passe, elle, par la perception des taxes et des impôts dus en cas de transaction portant sur un immeuble.

Il y a 354 Conservations des hypothèques réparties sur tout le territoire national. Adressez-vous à la Conservation des hypothèques du lieu où se situe votre maison. Les notaires, après avoir établi les actes authentiques relatifs aux immeubles, doivent les déposer au service des hypothèques, qu'il s'agisse de transactions ou de garanties. Dès lors, la Conservation des hypothèques représente une mine d'informations pour quiconque souhaiterait connaître mieux sa maison.

Quatre types de documents constituent le fonds documentaire :

  • Les tables alphabétiques du nom des propriétaires. Ces tables renvoient aux répertoires.
  • Les répertoires : ils contiennent les identités des propriétaires classés par nom et avec leur prénom. Les répertoires renvoient aux comptes en indiquant les références aux registres des comptes.
  • Les comptes recensent les actes de publicité foncière se rapportant à une personne identifiée. Ils sont classés chronologiquement.
  • Les registres des formalités (ou des transcriptions) : ils comportent les actes rédigés manuellement.


PROCESSUS DE DÉLIVRANCE DES RENSEIGNEMENTS

Pour accéder à un acte il faut connaître :

Le nom, le ou les prénoms du propriétaire, et, si possible, sa date de naissance.
Attention : il n'est pas possible de faire une recherche à partir du numéro de parcelle.

Le processus de délivrance des renseignements se déroule en trois temps :

1er temps : recherche dans les tables numérisées des hypothèques afin de vérifier si un compte hypothécaire existe.

2ème temps : demande de relevé des formalités adressée aux Archives départementales ou au Bureau des Hypothèques du lieu de situation du bien, selon le département.

3ème temps : demande de transcription hypothécaire adressée aux Archives départementales ou à la conservation des hypothèques, selon le département.

Si vous avez trouvé sur le relevé de formalités l'acte qui vous intéresse, vous pourrez en obtenir une copie (formulaire CERFA 3236, 15 € par copie d'acte) en précisant  les mentions de publication (date, volume et numéro)

Pour les actes postérieurs au 1er janvier 1956 :
La base de données informatique Fidji. N'importe qui peut solliciter la Conservation des hypothèques afin de récolter des informations relatives à un immeuble. Vous n'aurez pas à motiver votre demande. Aucune condition particulière, aucune circonstance spéciale ne sont requises pour avoir accès à ces informations. Pour mener à bien votre consultation, vous pourrez utiliser la base de données informatique baptisée Fidji (l'acronyme du Fichier informatisé des données juridiques immobilières), qui compile tous les actes anciennement conservés sur le papier, et ce jusqu'en 1956.

A la Conservation des hypothèques, vous devrez, pour obtenir l'historique de la maison, remplir un imprimé Cerfa n°3233 en précisant les données cadastrales du bien. Une fois l'imprimé rempli, remettez-le au service qui se chargera d'effectuer la recherche pour vous. Vous pourrez ainsi connaître toute l'histoire de votre maison depuis 1956 : quels ont été ses propriétaires successifs, pour quelles sommes elle a été cédée, quelles hypothèques ou quelles servitudes lui ont été attachées, quels notaires ont concouru aux différents actes.

Le coût d'une simple demande de renseignement pour votre maison s'élève à 6 €. Le coût d'une copie d'acte varie suivant la nature de l'acte. Il est de 15 € pour un acte de vente et de 30 € pour un règlement de copropriété.

Vous ne trouverez aucun acte postérieur à 1956 aux Archives départementales mais uniquement dans les conservations des hypothèques, qui délivrent des copies d'actes même déposés il y a un mois.

a) La fiche de propriétaire (formulaire CERFA 3235).
b) La fiche d'immeuble (formulaire CERFA 3235).
c) L'Etat Hypothécaire Hors Formalité (formulaire CERFA 3233)

(Les reférences des documents, liens, et coûts indiqués sont ceux valables au moment de la rédaction de ce document).

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(02/2016)